Кризис времени

Как и обещал, возвращаюсь к проблеме Жилищного кодекса. Вы наверняка заметили, что в последнее время вновь активизировалась риторика вокруг проектов по сносу целых районов “хрущевок” и переселению людей в новое жилье. Не смотря на всю прогрессивность такого начинания, многие люди не согласны на отселение, так как бояться, что их просто обманут. Стоит отметить, что по ныне действующему законодательству, для начала комплексной реконструкции застройщик обязан получить согласие всех владельцев жилья. На практике, договориться с тысячами людей невозможно, а законного механизма выселять жильцов несогласных со сносом старых домов нет. Да и негабаритные перевозки всего имущества тысяч людей потребует огромных средств и усилий.

Но эта норма вскоре может быть изменена. Не смотря на то, что рассмотрение во втором чтении Жилищного кодекса перенесено на начало следующего года, депутаты настроены решительно. А ведь механизмам реконструкции ветхого жилья отведена целая глава нового кодекса. Однако, многие специалисты уже бьют тревогу, так как в проекте кодекса заложены многие положения, которые могут не только ущемить интересы граждан, но даже создать почву для потери людьми их жилья.

Рассказать о некоторых особенностях проекта Жилищного кодекса Украины я попросил известного киевского адвоката Марину Лебедеву.

– Стоит признать, что ныне действующий Жилищный кодекс, принятый еще в советские времена, максимально защищает интересы граждан, но при этом не дает возможности реализовать крупные проекты со сносом домов и отселением жильцов. На протяжении последних лет предпринимались попытки принять законы, позволяющие начать выселение людей по согласию большинства жителей дома, либо вовсе в связи с общественной необходимостью. Но реализовать все эти законодательные изменения мешал действующий Жилищный кодекс. Поэтому в новой его редакции законодатели решили заложить условия позволяющие начать масштабную программу сноса “хрущевок” подобную московской.

Но при изучении проекта кодекса у юристов возникает огромная масса вопросов, в том числе и к главе 14 “Содержание и реконструкция многоквартирного дома”. Не говоря уже о том, что многие положения проекта Жилищного кодекса противоречат Конституции Украины и Гражданскому кодексу. Причем в этом проекте права граждан заметно сужаются. В первую очередь во многих статьях нивелируется приоритетность права частной собственности на недвижимость. То есть, с одной стороны за владельцами квартир сохраняется право распоряжаться своим имуществом, но с другой стороны никто не защищен от более крупного собственника, — владельца дома, крупного застройщика, или от государства.

Давайте рассмотрим, как обстоит дело с защитой прав граждан при реконструкции ветхого жилья. В проекте нового кодекса есть статья 166 “Комплексная реконструкция кварталов (микрорайонов) устаревшего жилого фонда путем реализации инвестиционных проектов”. Сама идея конечно хорошая. Вместо “двушки” с проходными комнатами, совместным санузлом, крохотной кухней, нерабочей сантехникой и забитыми канализациями, получить современную квартиру в новом доме хотят многие. Но при этом должны быть защищены права граждан, а с этим могут возникнуть серьезные проблемы.

– Какие именно?

– В жилищном законодательстве существуют такие понятия как собственник, наниматель и арендатор жилья. Хочу отметить, что согласно нынешней редакции кодекса нанимателем являются люди, получившие в советские времена квартиру, и затем не приватизировавшие ее. Особенность отношений государства с такими нанимателями заключается в том, что их право проживания в квартире не имеет ограничения по времени. Более того, в случае смерти человека получившего ордер на жилье, право пользования им автоматически переходит к его родственникам, а затем к их родственникам. А вот арендатор, это человек заключивший договор с собственником жилья на определенный срок за четко оговоренную плату. Собственником может быть коммунальная организация, предприятие или частная компания.

Как видим, между этими двумя понятиями существенная разница. Но законодатели разрабатывавшие новый кодекс, зачастую не разделяют эти понятия и фактически уравнивают нанимателя и арендатора в правах. В частности, теперь при проживании в государственном или коммунальном жилом фонде и с нанимателем, и с арендатором должен заключаться срочный договор. То есть, если вы живете в не приватизированной квартире, то после вступления в силу Жилищного кодекса вы будете вынуждены перезаключить договор найма с владельцем дома, а это как правило местная госадминистрация. Но в этом документе уже будет указан срок его окончания. И нет никаких гарантий, что чиновники затем продлят договор. Ведь теперь ничего не помешает им заключить договор с другим человеком, который получит законное право выселить вас из квартиры. То есть люди, не приватизировавшие по каким-то причинам свои квартиры, теряют уверенность в завтрашнем дне и становятся беззащитными перед собственниками домов находящихся в коммунальной собственности. А это, кстати, те же “хрущевки” которые собираются сносить.

– А каков порядок отселения людей при сносе “хрущевок”?

– Вернемся к статье 166 и порядку отселения людей в случае комплексного сноса домов. Там говорится, что застройщик обязан “предложить владельцу жилья другое благоустроенное жилье, предусмотренное частью третьей настоящей статьи, в пределах кварталов (микрорайонов) комплексной реконструкции устаревшего жилищного фонда или в пределах смежных с ними кварталов (микрорайонов)”.

А в пункте 3 практически то же говорится об обязанностях застройщика перед нанимателями арендаторами. Кроме того, там содержатся следующие положения:

“Лицам, которые занимали отдельную квартиру, должна быть предоставлена отдельная квартира. Если наниматель занимал более одной комнаты, ему предоставляется жилое помещение с таким же количеством комнат независимо от числа лиц, проживавших в этом жилом помещении. По площади жилое помещение должно быть не менее того, которое занимал наниматель. В случае невозможности предоставить такое же по площади жилье нанимателю должно быть предложено жилье большей площади. Если наниматель или члены его семьи, постоянно проживающие вместе с ним, имеют право на дополнительную жилую площадь и фактически пользуются ею, жилое помещение предоставляется с учетом нормы дополнительной жилой площади”.

В принципе, механизмы предложенные в этой статье перекликаются с ныне действующим законодательством относительно порядка предоставления жилплощади при отселении. Хочу подчеркнуть, что для большинства людей очень важной является норма, согласно которой новое жилье предоставляется в этом же районе. Ведь семьи привязаны к месту работы, школам, детсадам поликлинике. В данной статье это условие как бы соблюдается.

Но, читая дальше ту же 14 главу кодекса, мы находим массу норм, которые не только противоречат этой статье, но создают почву для злоупотреблений.

Читаем статью 173, которая называется “Компенсация убытков, связанных с реконструкцией или капитальным ремонтом многоквартирного дома”. Как видим, в названии не упоминается реконструкция кварталов, а речь идет об отдельных домах. Но один из пунктов гласит, что в случае проведения комплексной реконструкции кварталов, микрорайонов устаревшего жилого фонда, если жилье не может быть сохранено, или его размер изменится, то нанимателю предоставляется жилье в рамках статьи 168.

А эта статья уже гласит, что в случае реконструкции жилого дома, на время ее проведения, нанимателю, либо собственнику квартиры должны предоставить жилье в маневренном жилом фонде. Подчеркиваю, в маневренном жилфонде, а не постоянное жилье в другом доме! Хотя, по предложению наймодателя и при наличии письменного согласия нанимателя и совершеннолетних членов его семьи им может быть предоставлено для постоянного проживания другое благоустроенное жилье. При этом не говорится какое и где. Более того, если собственник или наниматель частного жилого дома, квартиры или комнаты в многоквартирном доме, отказывается переселения, то вопрос их принудительного выселения решается в судебном порядке.

А следующий пункт еще интереснее. Он гласит, что после реконструкции жилого дома наниматель или арендатор и члены их семей имею право вселится в жилье, которое они занимали до реконструкции. А как же собственники? Они такого права не имеют? В этой статье полная неразбериха. Сначала говорится о нанимателе, потом о собственнике, затем опять о нанимателе.

Но вернемся к статье 173, следующий пункт которой гласит, что собственнику жилья, по его согласию, предоставляется другое благоустроенное жилье согласно статьи 169, или уже упомянутой статьи 168. Также может быть предложен земельный участок для частного строительства и средства на возведение дома или денежная компенсация.

С 168 мы уже ознакомились, а что людям предлагает статья 169? А она гласит, что в случае если в результате реконструкции жилого дома квартира или ее часть, которую занимает наниматель или собственник и члены их семей, не может быть сохранена или площадь ее увеличивается или уменьшается, людям должны предоставить другое благоустроенное жилье. Но в случае, если новое жилье будет больше старого, то человек еще должен будет выплатить застройщику компенсацию за разницу площади, по ее себестоимости. Хочу отметить, что здесь уже не говорится, что жилье должно предоставляться в том же районе.

– Чем эти нормы кодекса чреваты для владельцев жилья?

– Фактически, создаются условия, когда в случае изменения площади квартир в ходе реконструкции, у людей не остается шанса вернуться в свой дом. Даже если ваша квартира приватизирована, но дом находится в коммунальной собственности, то в случае капремонта или реконструкции дома, городские власти вас могут на вполне законных основаниях выселить из квартиры. Не трудно догадаться, что с помощью этой нормы нового кодекса начнется массовое выселение жителей центральных районов на окраины.

Возникает вопрос, почему, когда речь идет о нормах предоставления жилья при комплексной реконструкции районов, законодатель отсылает нас не к 166 статье касающейся именно этого вопроса, а к другим статьям.

Кстати, данный проект кодекса четко не определяет, как должна рассчитываться денежная компенсация в случае, если владелец или наниматель хотят ее получить. Это будет расчет по рыночной цене, или по балансовой стоимости, или по себестоимости строительства?

Также не уточняется, что является “благоустроенным жильем”? Мы прекрасно знаем, что сегодня застройщик передает людям квартиры, в лучшем случае с первичной отделкой, но зачастую без сантехники, без облицовки и даже без розеток. Это является благоустроенным жильем? Думаю что нет. Если человека переселят, заметьте не по его инициативе, то он должен въехать в новую квартиру полностью готовую для комфортного проживания. Но проект жилищного кодекса эти нормы не регулирует.

Таким образом в нынешнем проекте Жилищного кодекса, который со дня на день может быть окончательно принят парламентом, создаются условия, для всевозможных махинаций с недвижимостью. Если все эти юридические казусы останутся в кодексе, то миллионы людей окажутся беззащитными перед нечестными чиновниками и крупными застройщиками.