Кризис времени

Сегодня много разговоров идет о стагнации на рынке недвижимости. Не смотря на то, что кредит с 18 лет предлагают, получить его в нашей стране очень сложно и дорого. И хотя, что строительные компании уже возобновили строительство многих объектов, ситуация напряженная. Свое мнение по поводу спроса на первичном рынке недвижимости высказала заместитель директора по маркетингу RiverStone Ангелина Деревлева.

– Основной спрос сконцентрирован на квартирах во введенных в эксплуатацию объектах либо в объектах, близких к сдаче в эксплуатацию. Покупатели меньше доверяют объектам на стадии строительства. Исключением является предложение от надежных застройщиков, которые показали себя с положительной стороны на пике кризиса.

Самый распространенный бюджет клиента рассчитывается исходя из $1200-$1500 за 1 кв. м, однако учитывая дефицит на рынке качественного предложения в данной ценовой категории, спрос остается неудовлетворенным.

Практически ни один построенный объект, представленный на рынке сегодня, не удовлетворяет полностью потребительские предпочтения покупателей недвижимости. Поэтому в проектах, вышедших на рынок в 2010-11 гг. и имеющих грамотную концепцию, темпы продаж значительно выше средних по рынку. Маркетинговая концепция проекта, максимально соответствующая характеристикам потребительского спроса, создает дополнительную стоимость 1 кв. м на уровне 15-20% от рыночной цены.

Прошедший 2011 год не принес существенных положительных, с точки зрения экономистов, изменений на рынке недвижимости. Объемы ввода в эксплуатацию нового жилья в 2011 году увеличился всего на 4,3 процента по сравнению с 2010 годом. Правда активность покупателей несколько выросла. Например, в Киеве за прошлый год было заключено 17 тысяч 878 сделок купли-продажи квартир, что на 52,1 процента превышает показатель 2010 года. При этом, в целом по стране стоимость жилья продолжала снижаться. По данным риэлторов, средняя цена квадратного метра в Украине за год уменьшилась на 10 процентов на вторичном и на 5 процентов на первичном рынке. А коммерческая недвижимость и вовсе подешевела почти на 15 процентов. Казалось бы, такая ситуация благоприятна для людей желающих обзавестись квартирой. Однако все не так просто. Давайте посмотрим, какие изменения произошли за год прошедший, и что прогнозируют эксперты на год нынешний.

Многие специалисты считают, что застой на отечественном рынке недвижимости во многом спровоцирован политикой банков, которые сворачивают программы жилищного кредитования, а если и предоставляют ссуды, то под очень высокие проценты. В этих условиях юридическое сопровождение сделок с недвижимостью вполне оправданно.

– Банки, в том числе с иностранным капиталом, дают ссуды на жилье под 20 процентов годовых и выше, — сообщил председатель правления Союза консультантов по недвижимости Виктор Несин. — При том, что в своих странах ипотечные кредиты они выдают под в десять раз меньшие проценты. Например, в Швейцарии ссуды на приобретение жилья предоставляются под 2,8 процента годовых. Высокие ставки в Украине объясняют рисками на нашем рынке. Хотя сами банки и создают эти риски. Ибо высокие ставки неподъемные для заемщиков. Таким образом финучреждения сами создают предпосылки для невозврата средств, — отметил эксперт.

С таким мнением соглашается и экономист Виктор Лисицкий. Однако, он считает, что виноваты в нынешней финансовой ситуации не только коммерческие банки.

– Высокие процентные ставки по кредитам связаны с позицией Национального банка и правительства Украины. Они пытаются ограничить импорт товаров в Украину. Ибо в кредит покупают преимущественно импортные товары — бытовую технику, электронику, автомобили. Импорт превышает экспорт более чем на 11 миллиардов долларов. Это угрожает национальной экономике. Например, в начале 1990-х годов Советский Союз имел дефицит торгового баланса в 35 миллиардов долларов — и вскоре страна развалилась. Кроме того, иностранные банки, которые выдавали значительную часть жилищных кредитов, сокращают свое присутствие в Украине. За последние полгода они вывели из страны более миллиарда долларов. И в следующем году банковские учреждения вряд ли изменят свою финансовую политику. Поэтому дешевых ипотечных кредитов в 2012 году не будет, — считает Виктор Лисицкий.

Однако, сейчас не редко можно слышать прогнозы эксперты о том, что вскоре ситуация на рынке изменится. Главным событием нынешнего года для Украины станет футбольный чемпионат Евро-2012. В нашу страну приедут десятки тысяч иностранцев, которым нужно где-то жить. Естественно, что это мероприятие отразится и на рынке недвижимости.

– Нынешняя тенденция к снижению цен сохранится до апреля-мая 2012 года, когда психологический момент, связанный с Евро-2012, сыграет свою роль, — считает президент Союза специалистов по недвижимому имуществу Украины Александр Рубанов. – В этот период мы будем наблюдать оживление на рынке, и незначительное изменение цен в пределах 1–1,5 процентов как в сторону роста, так и снижения.

Правда, многие эксперты считают, что эти незначительные изменения коснуться только рынке посуточной аренда жилья. По мнению специалиста по маркетингу консалтинговой компании SV Development Сергея Костецкого, в городах где будут проводиться матчи чемпионата ожидается кратковременный двухмесячный всплеск стоимости посуточной аренды квартир. Владельцы такого жилья, не желающие упускать свою выгоду, будут подгонять арендные ставки под цены номеров в гостиницах. В свою очередь и владельцы гостиниц могут увеличить стоимость проживания на 20 процентов. Однако, по мнению эксперта, после завершения чемпионата арендные ставки резко пойдут на спад и снизятся до нынешнего уровня.

Как бы там ни было, но жизнь продолжается и многие люди сейчас решают куда вкладывать деньги. До кризиса 2008 года наиболее выгодно было инвестировать в недвижимость, которая постоянно дорожала. Особой популярностью пользовалось приобретение квартир в новостройках на начальной стадии строительства. Однако, после того как в 2009 году большинство строек были заморожены, а стоимость квартир резко упала, частные инвесторы оказались у разбитого корыта. Тем не менее, сейчас все чаще можно слышать мнение, что недвижимость вновь становится привлекательной для вложения средств.

– Предложение сильно превышает спрос, ипотечного кредитования не предвидится, цена на недвижимость будет падать — все это мы слышим в средствах массовой информации, — рассказал на финансовом портале “Минфин” начальник отдела портфельного инвестирования ООО “ФинТайм” Дмитрий Тихонов. — Но вспомним 2007–2008 годы, когда все эксперты перед резким падением рынков советовали покупать недвижимость, веря в безостановочный рост.

Чтобы разобраться, стоит ли сейчас инвестировать в недвижимость приведу пример: при сдаче в аренду однокомнатной квартиры на окраине Киева, ежемесячные поступления составят 350–400 долларов, что по итогам года даст от 4 тысяч 200 до 5 тысяч долларов. Таким образом, купив сейчас квартиру за 40–50 тысяч долларов, ваша ежегодная доходность составит 9-10 процентов ее стоимости. Правда без учета налогов.

Кроме того, скорее всего, через 5–7 лет цена недвижимости будет существенно выше, что даст возможность выгодно реализовать приобретенную квартиру. Хотя, прогнозировать, как будут меняться цены на жилье в ближайшем будущем довольно сложно, — отметил Дмитрий Тихонов.

Кстати, многие риэлторы также считают, что вкладывать средства в недвижимость уже можно, но пока советуют присмотреться к жилью эконом-класса.

– Например, квартиры, которые в 2009 году стоили 25 тысяч долларов, сейчас стоят уже 50 тысяч, — отметил Сергей Костецкий. — Поэтому если человек хочет с целью инвестиций и дальнейшей перепродажи купить недвижимость, то стоит покупать квартиры до 80 тысяч долларов, а еще лучше — даже до 60 тысяч.

Если говорить о Киеве, то наиболее привлекательным районом столицы для покупки недвижимости сегодня является Троещина. Этот район относительно новый, в нем еще не проведен метрополитен, и цены пока — максимально низкие.

Если, например, на том же Виноградаре стоимость квадратного метра в однокомнатной “хрущевке” переваливает за полторы тысячи долларов, тогда как на Троещине можно купить квартиру в относительно новом доме по тысяче долларов за “квадрат”. В остальных же спальных районах на левом берегу, на Позняках, Харьковском, ены довольно-таки высокие за счет наличия метрополитена. Поэтому лично мое мнение, нужно инвестировать в район Троещина. Как только там появится метро, автоматически цены на эти квартиры вырастут минимум на 20 процентов, а может быть и больше, — подчеркнул аналитик.

Очереди в БТИ в декабре 2011 года

Я уже неоднократно рассказывал о сложной ситуации, сложившейся вокруг регистрации прав на недвижимое имущество и противостояния БТИ и Минюста. А ведь даже чтобы поставить бесперебойник для дома нужно разрешение. И вот, перед Новым годом президент Украины Виктор Янукович подписал закон, продлевающий до 1 января 2013 года полномочия бюро технической инвентаризации (БТИ) по государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества. Как уже писали “ФАКТЫ”, ранее планировалось, что уже с 1 января 2012 года должен был заработать Единый государственный реестр, в котором должна была быть собрана вся информация о земле, недвижимости, кредитах, и так далее. Управлять этим реестром должна специально для этого созданная Государственной регистрационной службе Украины (Укргосреестр).

Однако, Министерство юстиции, в чьем ведении находится Укргосреестр, не успело подготовить отделения службы и квалифицированных специалистов в достаточном количестве. В ожидании хаоса на рынке недвижимости, тысячи людей ринулись в БТИ, чтобы успеть решить все свои вопросы до конца года. В результате, в БТИ по всей стране возникли огромные очереди а специалисты были не в состоянии обслужить всех желающих. Поэтому парламент был вынужден принять закон, которым передача функций по ведению реестра прав на движимость от БТИ к Укргосреестру отложена до 1 января 2013 года.

Также закон предусматривает, что госрегистрацию права собственности на землю до 1 января 2013 года будут проводить территориальные органы земельных ресурсов, а госрегистрация правовых сделок, ипотек, сведений об обременении остается за нотариусами и регистраторами юридического лица сферы Министерства юстиции.

На днях я сообщал о проблемах, возникших у собственников недвижимости, желающих зарегистрировать имущество в Государственном реестре прав или получить информацию из этой информационной системы. Это не цитаты о любви, а информация имеющая сугубо материальное назначение. Дело в том, что уже с нового года эти функции должны были выполнять не регистраторы в Бюро технической инвентаризации, а специалисты недавно созданной Государственной регистрационной службы Украины. А значит и вся информация передается из БТИ к Укргосреестру, находящемуся в подчинении Министерства юстиции.

Однако, выяснилось, что новая структура не готова выполнять свои функции, так как до сих пор даже не известно, где будут размещаться отделения Укргосреестра и в каком режиме будут работать госрегистраторы. Кроме того, до сих пор не разработаны многие законодательные и подзаконные акты регулирующие работу единого Госреестра. Многие эксперты прогнозировали, что как минимум до весны рынок недвижимости будет парализован.

Видя возникшую ситуацию, парламентарии решили проблему радикально. Верховной Радой внесены поправки в переходные положения закона “О государственной регистрации имущественных прав на недвижимость и их ограничения” и определили, что государственная регистрация прав на недвижимость будет осуществляться с 2013, а не с 2012 года.

– Стало понятным, что Минюст не успевает создать на местах структуры, которые занимались бы регистрацией вместо БТИ, — сообщила народный депутат Украины Ирина Горина. — Нет офисов, оргтехники, наконец, не хватало специалистов. Учитывая все это, депутаты и приняли решение оставить все как есть, пусть пока работает эта система, чтобы не наломать дров и не вызвать возмущение граждан. Но работа не сворачивается, если мы будем понимать, что эти проблемы решим, введем закон раньше.

Я уже рассказывал о начавшемся реформировании системы регистрации имущественных прав и передаче функций регистратора от сотрудников БТИ к специальным регистраторам “Укргосреестра”. Однако, не исключено, что реформа буде отложена. Ведь, если измерить скорость интернета тест можно быстро, то создать абсолютно новую структуру в государственном масштабе, задача не простая. Поэтому депутаты Верховной Рады могут принять законопроект, который отложит реформу в бюро технической инвентаризации и продлить полномочия БТИ по государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества до 1 января 2013 года.

Такой законопроект “О внесении изменений в некоторые законы Украины об обеспечении реализации прав на недвижимое имущество и их обременений при их государственной регистрации”,был зарегистрирован вчера, 7 декабря 2012г. Как ясно из преамбулы, документ продлевает полномочия бюро технической инвентаризации по государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества еще на год.

По словам  эксперта Всеукраинской Лиги БТИ Дмитрия Бондаренко, новый документ предусматривает, что госрегистрацию права собственности на землю до 1 января 2013 года будут проводить, в частности, территориальные органы земельных ресурсов. Вместе с тем, госрегистрация правочинов, ипотек, ведомостей об обременении до 1 января 2013 года остается за нотариусами, регистраторами юридического лица сферы Министерства юстиции.

Согласно законопроекту, правительство должно до 1 января 2013 года обеспечить создание нормативно-материально-технической базы для ведения Гореестра имущественных прав на недвижимое имущество и их обременений и Государственного земельного кадастра. Проект закона предлагает внести изменения в законы об обеспечении прав на недвижимое имущество и их обременения при государственной регистрации и о Государственном земельном кадастре.

Дмитрий Бондаренко сказал, что вчера депутаты включили рассмотрения данного законопроекта в сегодняшний порядок дня как внеочередной и срочный. Это вызвано желанием упростить и облегчить ситуацию на рынке жилья, а также доработать законодательные акты и урегулировать работу Укргосреестра и нотариусов.

В частности есть серьезные замечания к Единому государственному реестру, который должен был объединить в себе такие реестры как государственный реестр движимого имущества, единый реестр запретов и отчуждений недвижимого имущества и реестр ипотеки и начать работу с 1 января 2012 г.

Напомним, ранее глава Государственной регистрационной службы (Укргосреестр) Леонид Ефименко заявил, что Бюро технической инвентаризации (БТИ) обязаны до 31 декабря текущего года принимать от граждан заявления на госрегистрацию имущественных прав на недвижимое имущество. Это заявление появилось вслед за предупреждениями участников рынка о том, что с 1 декабря региональные БТИ, а с 15 – киевское – якобы будут отказывать клиентам в регистрации прав на недвижимость.

Я уже рассказывал, что со следующего года Бюро технической инвентаризации прекращают регистрацию прав на недвижимое имущество. Более того, уже сейчас некоторых региональных БТИ под разными предлогами прекратили прием заявлений на оформление документов. В результате, люди которым срочно нужно провести оформление своей недвижимости ринулись в БТИ. Кроме того, практически всех владельцев жилья интересует вопрос, — а как же дальше, и кем будут регистрироваться права на самое важное, а подчас и единственное имущество граждан. Попробуем разобраться.

Стоит напомнить, что еще в начале прошлого года парламентарии внесли существенные изменения в Закон Украины “О государственной регистрации имущественных прав на недвижимое имущество и их ограничений”. Государственная регистрация прав является обязательной, а информация о правах на недвижимое имущество и их отягощении (ограничение передачи прав собственности и аренды) подлежит внесению в Государственный реестр прав – единую информационную систему, содержащую полные сведения о правах на недвижимое имущество, а также об объектах и субъектах этих прав.

Обязательной государственной регистрации подлежат отягощение недвижимости и вещевые права на недвижимость, размещенную на территории Украины и принадлежащую физическим и юридическим лицам, государству в лице органов, уполномоченных управлять государственным имуществом, иностранцам и лицам без гражданства, иностранным юридическим лицам, международным организациям, иностранным государствам, а также территориальным общинам в лице органов местного самоуправления. В частности, регистрироваться должны:

* право собственности на недвижимое имущество;

* право владения;

* право пользования;

* право пользования земельным участком для сельскохозяйственных нужд;

* право застройки земельного участка;

* право ведения хозяйства;

* право оперативного управления;

* право постоянного пользования и право аренды земельного участка;

* право пользования зданием или другими капитальными сооружениями, их отдельными частями;

* ипотека;

* доверительное управление имуществом;

* налоговый залог, предметом которого является недвижимое имущество, и другие отягощения этих прав.

Согласно закону, с 1 января 2012 года единым органом государственной регистрации прав на недвижимость станет Министерство юстиции, оно же – держатель Государственного реестра прав. Управлять же единым реестром, согласно правительственному постановлению, будет создаваемая сейчас Государственная регистрационная служба Украины (Укргосреестр), находящаяся в подчинении Минюста, и обязанная начать полноценную работу уже с нового года.

Эта структура должна заниматься всеми процессами, связанными с регистрацией любого объекта недвижимости, включая земельные участки, и связанных с ним отягощений, таких как залог, арест и так далее. Напомним, что на протяжении последних полутора лет всеми вопросами связанными с внесением информации в реестр и выдачей выписок из него занимались специальные сотрудники БТИ.

Не смотря на то, что об изменении порядка регисрации чиновники знали еще с в прошлом году, “час икс” наступил как всегда “неожиданно”. Сейчас досконально не известно, как и где будет проводиться регистрация.

– Новый Укргосреестр де-юре уже существует, но фактически еще не работает, — отметил председатель правления Союза консультантов по недвижимости Виктор Несин. — Сейчас в авральном порядке создаются отделы регистрации, но как они будут работать и когда начнут — никто не знает. Второй вопрос, как будет передаваться база от БТИ к Минюсту. Мы прогнозируем, что это может продлиться до конца февраля.

Правда председатель Государственной регистрационной службы Украины Леонид Ефименко, поспешил заверить, что проблем у людей не возникнет и его ведомство успеет подготовиться к началу своей деятельности. По словам чиновника, после нового года регистрация права собственности будет предусматривать два варианта. Если квартира продается физическим лицом. В этом случае продавец и покупатель сначала идут к нотариусу, а уже потом — к специалисту госреестра. Если же жилье покупается в новостройке или приватизируется – нужно посетить лишь регистрационную службу. Леонид Ефименко отметил, что специалисты Укргосреестра будут работать или в отделениях БТИ, или в местных управлениях юстиции. С 1 января по всей старне должны открыться 580 “окон” Госреестра. Правда, точное расположение, где же можно найти местного госрегистратора, станет известно только к концу года. Кроме того, пока окончательно не сформирован штат сотрудников, и не установлен график работы.

Что же касается информации о том, что многие региональные БТИ с 1 декабря прекратили прием документов на регистрацию и выдачу выписок из реестра, а с 15 декабря то же самое сделает и киевское БТИ, Леонид Ефименко заявил, что это незаконно. По его словам человек имеет право обращаться в БТИ до 31 декабря а в случае отказа обращаться в суд.

Стоит отметить, что многие эксперты положительно относяться к идее создания единого реестра, но вот механизм реализации этой идеи вызывает немало нареканий.

– Сейчас регистрация прав на объекты недвижимости и землю, равно как и их обременений осуществляется в шести различных реестрах: реестр сделок (правочинов), права собственности на объекты недвижимости, ипотеки, запретов отчуждения недвижимого имущества, реестр обременений движимого имущества, и поземельная книга в составе государственного земельного кадастра, — отметил управляющий партнер адвокатского объединения Arzinger Тимур Бондарев.

– Реформа системы регистрации подразумевает концентрацию всех прав в руках Министерства юстиции и сведение всей информации, которая содержалась в шести реестрах, в один. Таким образом, теперь при купле-продаже недвижимости, например земельного участка с домом, не надо будет получать справками во множестве инстанций, а достаточно будет получить выписку из единого реестра. Кроме того, согласно новым правилам, процесс регистрации объекта недвижимости сократится с двух месяцев до 14 дней. Более того, регистрация ипотеки или другого отягощения должна будет производиться за один день.

Однако, речь идет об огромном объеме информации, который должен быть передан в ведение новой структуры Укргосреестр, только недавно созданной и еще не обладающей необходимым опытом в такой сфере и квалифицированными кадрами. Поэтому, в ближайшее время следует ожидать определенного коллапса на рынке, связанного с “переливом” информации в единый реестр.

Передача БТИ полномочий Укргосреестру может пойти по двум негативным сценариям. Сейчас возникает ситуация, при которой, в лучшем случае, реестр будет заблокирован в течение определенного времени, ввиду банальных обстоятельств, таких, как человеческий фактор. В худшем случае, могут быть даже потери, случайные или умышленные, части информации при передаче реестров. Это может привести к значительным убыткам правообладателей, как собственников, так и ипотечных кредиторов, — подчеркнул Тимур Бондарев.

Эксперты отмечают, что пока работа Укргосреестра наладится, у люди не смогут ни продать, ни купить квартиру или землю. По словам директора Всеукраинской Ассоциации БТИ Дмитрия Павленко, Укргосреестр не сможет заработать с 1 января, так как система не настроена и не отлажена.

– До сих пор открытым остается вопрос о кадровом обеспечении регистраторами территориальных органов Укргосреестра. Ведь их нужно около трех тысяч, а на подготовку квалифицированного регистратора, знающего все тонкости работы, необходимо до двух лет. Пока же новая структура сотрудников не отобрала, хотя конкурс провели еще летом нынешнего года.

Кстати, риэлторы утверждают, что неразбериха с регистрацией прав, может негативно отразиться на всем украинском рынке недвижимости.

В то же время  прогнозирует, что эта вынужденная техническая пауза на рынке купли-продажи жилья способна толкнуть цены на квадратные метры вниз. Причем глубина падения может достигать к весне 15% сегодняшней стоимости.

– Активность на рынке и сейчас крайне низкая, — заявил президент Союза специалистов по недвижимости Украины Александр Рубанов. — Продаются, в основном, дешевые квартиры. Теперь же рынок всей страны замрет на 2–3 месяца, в течении которых несколько будет накоплена критическая масса нереализованного жилья, которая и будет оказывать давление на стоимость недвижимости. Поэтому люди, которые во время этой технической паузы не смогут продать свое жилье, будут в итоге вынуждены идти на серьезные уступки. Это, конечно, не будет падение цен, которое мы наблюдали в 2008–2009 годах. Но к весне стоимость жилья может снизится на 10–15 процентов.

Как бы там ни было, но свой быт улучшать надо, чтобы было тепло жить и мягко спать. Поэтому интернет магазин постельное белье может предложить вам товар наилучшего качества за приемлемую цену.