Кризис времени

Прошедший 2011 год не принес существенных положительных, с точки зрения экономистов, изменений на рынке недвижимости. Объемы ввода в эксплуатацию нового жилья в 2011 году увеличился всего на 4,3 процента по сравнению с 2010 годом. Правда активность покупателей несколько выросла. Например, в Киеве за прошлый год было заключено 17 тысяч 878 сделок купли-продажи квартир, что на 52,1 процента превышает показатель 2010 года. При этом, в целом по стране стоимость жилья продолжала снижаться. По данным риэлторов, средняя цена квадратного метра в Украине за год уменьшилась на 10 процентов на вторичном и на 5 процентов на первичном рынке. А коммерческая недвижимость и вовсе подешевела почти на 15 процентов. Казалось бы, такая ситуация благоприятна для людей желающих обзавестись квартирой. Однако все не так просто. Давайте посмотрим, какие изменения произошли за год прошедший, и что прогнозируют эксперты на год нынешний.

Многие специалисты считают, что застой на отечественном рынке недвижимости во многом спровоцирован политикой банков, которые сворачивают программы жилищного кредитования, а если и предоставляют ссуды, то под очень высокие проценты. В этих условиях юридическое сопровождение сделок с недвижимостью вполне оправданно.

– Банки, в том числе с иностранным капиталом, дают ссуды на жилье под 20 процентов годовых и выше, — сообщил председатель правления Союза консультантов по недвижимости Виктор Несин. — При том, что в своих странах ипотечные кредиты они выдают под в десять раз меньшие проценты. Например, в Швейцарии ссуды на приобретение жилья предоставляются под 2,8 процента годовых. Высокие ставки в Украине объясняют рисками на нашем рынке. Хотя сами банки и создают эти риски. Ибо высокие ставки неподъемные для заемщиков. Таким образом финучреждения сами создают предпосылки для невозврата средств, — отметил эксперт.

С таким мнением соглашается и экономист Виктор Лисицкий. Однако, он считает, что виноваты в нынешней финансовой ситуации не только коммерческие банки.

– Высокие процентные ставки по кредитам связаны с позицией Национального банка и правительства Украины. Они пытаются ограничить импорт товаров в Украину. Ибо в кредит покупают преимущественно импортные товары — бытовую технику, электронику, автомобили. Импорт превышает экспорт более чем на 11 миллиардов долларов. Это угрожает национальной экономике. Например, в начале 1990-х годов Советский Союз имел дефицит торгового баланса в 35 миллиардов долларов — и вскоре страна развалилась. Кроме того, иностранные банки, которые выдавали значительную часть жилищных кредитов, сокращают свое присутствие в Украине. За последние полгода они вывели из страны более миллиарда долларов. И в следующем году банковские учреждения вряд ли изменят свою финансовую политику. Поэтому дешевых ипотечных кредитов в 2012 году не будет, — считает Виктор Лисицкий.

Однако, сейчас не редко можно слышать прогнозы эксперты о том, что вскоре ситуация на рынке изменится. Главным событием нынешнего года для Украины станет футбольный чемпионат Евро-2012. В нашу страну приедут десятки тысяч иностранцев, которым нужно где-то жить. Естественно, что это мероприятие отразится и на рынке недвижимости.

– Нынешняя тенденция к снижению цен сохранится до апреля-мая 2012 года, когда психологический момент, связанный с Евро-2012, сыграет свою роль, — считает президент Союза специалистов по недвижимому имуществу Украины Александр Рубанов. – В этот период мы будем наблюдать оживление на рынке, и незначительное изменение цен в пределах 1–1,5 процентов как в сторону роста, так и снижения.

Правда, многие эксперты считают, что эти незначительные изменения коснуться только рынке посуточной аренда жилья. По мнению специалиста по маркетингу консалтинговой компании SV Development Сергея Костецкого, в городах где будут проводиться матчи чемпионата ожидается кратковременный двухмесячный всплеск стоимости посуточной аренды квартир. Владельцы такого жилья, не желающие упускать свою выгоду, будут подгонять арендные ставки под цены номеров в гостиницах. В свою очередь и владельцы гостиниц могут увеличить стоимость проживания на 20 процентов. Однако, по мнению эксперта, после завершения чемпионата арендные ставки резко пойдут на спад и снизятся до нынешнего уровня.

Как бы там ни было, но жизнь продолжается и многие люди сейчас решают куда вкладывать деньги. До кризиса 2008 года наиболее выгодно было инвестировать в недвижимость, которая постоянно дорожала. Особой популярностью пользовалось приобретение квартир в новостройках на начальной стадии строительства. Однако, после того как в 2009 году большинство строек были заморожены, а стоимость квартир резко упала, частные инвесторы оказались у разбитого корыта. Тем не менее, сейчас все чаще можно слышать мнение, что недвижимость вновь становится привлекательной для вложения средств.

– Предложение сильно превышает спрос, ипотечного кредитования не предвидится, цена на недвижимость будет падать — все это мы слышим в средствах массовой информации, — рассказал на финансовом портале “Минфин” начальник отдела портфельного инвестирования ООО “ФинТайм” Дмитрий Тихонов. — Но вспомним 2007–2008 годы, когда все эксперты перед резким падением рынков советовали покупать недвижимость, веря в безостановочный рост.

Чтобы разобраться, стоит ли сейчас инвестировать в недвижимость приведу пример: при сдаче в аренду однокомнатной квартиры на окраине Киева, ежемесячные поступления составят 350–400 долларов, что по итогам года даст от 4 тысяч 200 до 5 тысяч долларов. Таким образом, купив сейчас квартиру за 40–50 тысяч долларов, ваша ежегодная доходность составит 9-10 процентов ее стоимости. Правда без учета налогов.

Кроме того, скорее всего, через 5–7 лет цена недвижимости будет существенно выше, что даст возможность выгодно реализовать приобретенную квартиру. Хотя, прогнозировать, как будут меняться цены на жилье в ближайшем будущем довольно сложно, — отметил Дмитрий Тихонов.

Кстати, многие риэлторы также считают, что вкладывать средства в недвижимость уже можно, но пока советуют присмотреться к жилью эконом-класса.

– Например, квартиры, которые в 2009 году стоили 25 тысяч долларов, сейчас стоят уже 50 тысяч, — отметил Сергей Костецкий. — Поэтому если человек хочет с целью инвестиций и дальнейшей перепродажи купить недвижимость, то стоит покупать квартиры до 80 тысяч долларов, а еще лучше — даже до 60 тысяч.

Если говорить о Киеве, то наиболее привлекательным районом столицы для покупки недвижимости сегодня является Троещина. Этот район относительно новый, в нем еще не проведен метрополитен, и цены пока — максимально низкие.

Если, например, на том же Виноградаре стоимость квадратного метра в однокомнатной “хрущевке” переваливает за полторы тысячи долларов, тогда как на Троещине можно купить квартиру в относительно новом доме по тысяче долларов за “квадрат”. В остальных же спальных районах на левом берегу, на Позняках, Харьковском, ены довольно-таки высокие за счет наличия метрополитена. Поэтому лично мое мнение, нужно инвестировать в район Троещина. Как только там появится метро, автоматически цены на эти квартиры вырастут минимум на 20 процентов, а может быть и больше, — подчеркнул аналитик.