Кризис времени

Сегодня много разговоров идет о стагнации на рынке недвижимости. Не смотря на то, что кредит с 18 лет предлагают, получить его в нашей стране очень сложно и дорого. И хотя, что строительные компании уже возобновили строительство многих объектов, ситуация напряженная. Свое мнение по поводу спроса на первичном рынке недвижимости высказала заместитель директора по маркетингу RiverStone Ангелина Деревлева.

– Основной спрос сконцентрирован на квартирах во введенных в эксплуатацию объектах либо в объектах, близких к сдаче в эксплуатацию. Покупатели меньше доверяют объектам на стадии строительства. Исключением является предложение от надежных застройщиков, которые показали себя с положительной стороны на пике кризиса.

Самый распространенный бюджет клиента рассчитывается исходя из $1200-$1500 за 1 кв. м, однако учитывая дефицит на рынке качественного предложения в данной ценовой категории, спрос остается неудовлетворенным.

Практически ни один построенный объект, представленный на рынке сегодня, не удовлетворяет полностью потребительские предпочтения покупателей недвижимости. Поэтому в проектах, вышедших на рынок в 2010-11 гг. и имеющих грамотную концепцию, темпы продаж значительно выше средних по рынку. Маркетинговая концепция проекта, максимально соответствующая характеристикам потребительского спроса, создает дополнительную стоимость 1 кв. м на уровне 15-20% от рыночной цены.

Прошедший 2011 год не принес существенных положительных, с точки зрения экономистов, изменений на рынке недвижимости. Объемы ввода в эксплуатацию нового жилья в 2011 году увеличился всего на 4,3 процента по сравнению с 2010 годом. Правда активность покупателей несколько выросла. Например, в Киеве за прошлый год было заключено 17 тысяч 878 сделок купли-продажи квартир, что на 52,1 процента превышает показатель 2010 года. При этом, в целом по стране стоимость жилья продолжала снижаться. По данным риэлторов, средняя цена квадратного метра в Украине за год уменьшилась на 10 процентов на вторичном и на 5 процентов на первичном рынке. А коммерческая недвижимость и вовсе подешевела почти на 15 процентов. Казалось бы, такая ситуация благоприятна для людей желающих обзавестись квартирой. Однако все не так просто. Давайте посмотрим, какие изменения произошли за год прошедший, и что прогнозируют эксперты на год нынешний.

Многие специалисты считают, что застой на отечественном рынке недвижимости во многом спровоцирован политикой банков, которые сворачивают программы жилищного кредитования, а если и предоставляют ссуды, то под очень высокие проценты. В этих условиях юридическое сопровождение сделок с недвижимостью вполне оправданно.

– Банки, в том числе с иностранным капиталом, дают ссуды на жилье под 20 процентов годовых и выше, — сообщил председатель правления Союза консультантов по недвижимости Виктор Несин. — При том, что в своих странах ипотечные кредиты они выдают под в десять раз меньшие проценты. Например, в Швейцарии ссуды на приобретение жилья предоставляются под 2,8 процента годовых. Высокие ставки в Украине объясняют рисками на нашем рынке. Хотя сами банки и создают эти риски. Ибо высокие ставки неподъемные для заемщиков. Таким образом финучреждения сами создают предпосылки для невозврата средств, — отметил эксперт.

С таким мнением соглашается и экономист Виктор Лисицкий. Однако, он считает, что виноваты в нынешней финансовой ситуации не только коммерческие банки.

– Высокие процентные ставки по кредитам связаны с позицией Национального банка и правительства Украины. Они пытаются ограничить импорт товаров в Украину. Ибо в кредит покупают преимущественно импортные товары — бытовую технику, электронику, автомобили. Импорт превышает экспорт более чем на 11 миллиардов долларов. Это угрожает национальной экономике. Например, в начале 1990-х годов Советский Союз имел дефицит торгового баланса в 35 миллиардов долларов — и вскоре страна развалилась. Кроме того, иностранные банки, которые выдавали значительную часть жилищных кредитов, сокращают свое присутствие в Украине. За последние полгода они вывели из страны более миллиарда долларов. И в следующем году банковские учреждения вряд ли изменят свою финансовую политику. Поэтому дешевых ипотечных кредитов в 2012 году не будет, — считает Виктор Лисицкий.

Однако, сейчас не редко можно слышать прогнозы эксперты о том, что вскоре ситуация на рынке изменится. Главным событием нынешнего года для Украины станет футбольный чемпионат Евро-2012. В нашу страну приедут десятки тысяч иностранцев, которым нужно где-то жить. Естественно, что это мероприятие отразится и на рынке недвижимости.

– Нынешняя тенденция к снижению цен сохранится до апреля-мая 2012 года, когда психологический момент, связанный с Евро-2012, сыграет свою роль, — считает президент Союза специалистов по недвижимому имуществу Украины Александр Рубанов. – В этот период мы будем наблюдать оживление на рынке, и незначительное изменение цен в пределах 1–1,5 процентов как в сторону роста, так и снижения.

Правда, многие эксперты считают, что эти незначительные изменения коснуться только рынке посуточной аренда жилья. По мнению специалиста по маркетингу консалтинговой компании SV Development Сергея Костецкого, в городах где будут проводиться матчи чемпионата ожидается кратковременный двухмесячный всплеск стоимости посуточной аренды квартир. Владельцы такого жилья, не желающие упускать свою выгоду, будут подгонять арендные ставки под цены номеров в гостиницах. В свою очередь и владельцы гостиниц могут увеличить стоимость проживания на 20 процентов. Однако, по мнению эксперта, после завершения чемпионата арендные ставки резко пойдут на спад и снизятся до нынешнего уровня.

Как бы там ни было, но жизнь продолжается и многие люди сейчас решают куда вкладывать деньги. До кризиса 2008 года наиболее выгодно было инвестировать в недвижимость, которая постоянно дорожала. Особой популярностью пользовалось приобретение квартир в новостройках на начальной стадии строительства. Однако, после того как в 2009 году большинство строек были заморожены, а стоимость квартир резко упала, частные инвесторы оказались у разбитого корыта. Тем не менее, сейчас все чаще можно слышать мнение, что недвижимость вновь становится привлекательной для вложения средств.

– Предложение сильно превышает спрос, ипотечного кредитования не предвидится, цена на недвижимость будет падать — все это мы слышим в средствах массовой информации, — рассказал на финансовом портале “Минфин” начальник отдела портфельного инвестирования ООО “ФинТайм” Дмитрий Тихонов. — Но вспомним 2007–2008 годы, когда все эксперты перед резким падением рынков советовали покупать недвижимость, веря в безостановочный рост.

Чтобы разобраться, стоит ли сейчас инвестировать в недвижимость приведу пример: при сдаче в аренду однокомнатной квартиры на окраине Киева, ежемесячные поступления составят 350–400 долларов, что по итогам года даст от 4 тысяч 200 до 5 тысяч долларов. Таким образом, купив сейчас квартиру за 40–50 тысяч долларов, ваша ежегодная доходность составит 9-10 процентов ее стоимости. Правда без учета налогов.

Кроме того, скорее всего, через 5–7 лет цена недвижимости будет существенно выше, что даст возможность выгодно реализовать приобретенную квартиру. Хотя, прогнозировать, как будут меняться цены на жилье в ближайшем будущем довольно сложно, — отметил Дмитрий Тихонов.

Кстати, многие риэлторы также считают, что вкладывать средства в недвижимость уже можно, но пока советуют присмотреться к жилью эконом-класса.

– Например, квартиры, которые в 2009 году стоили 25 тысяч долларов, сейчас стоят уже 50 тысяч, — отметил Сергей Костецкий. — Поэтому если человек хочет с целью инвестиций и дальнейшей перепродажи купить недвижимость, то стоит покупать квартиры до 80 тысяч долларов, а еще лучше — даже до 60 тысяч.

Если говорить о Киеве, то наиболее привлекательным районом столицы для покупки недвижимости сегодня является Троещина. Этот район относительно новый, в нем еще не проведен метрополитен, и цены пока — максимально низкие.

Если, например, на том же Виноградаре стоимость квадратного метра в однокомнатной “хрущевке” переваливает за полторы тысячи долларов, тогда как на Троещине можно купить квартиру в относительно новом доме по тысяче долларов за “квадрат”. В остальных же спальных районах на левом берегу, на Позняках, Харьковском, ены довольно-таки высокие за счет наличия метрополитена. Поэтому лично мое мнение, нужно инвестировать в район Троещина. Как только там появится метро, автоматически цены на эти квартиры вырастут минимум на 20 процентов, а может быть и больше, — подчеркнул аналитик.

Очереди в БТИ в декабре 2011 года

Я уже неоднократно рассказывал о сложной ситуации, сложившейся вокруг регистрации прав на недвижимое имущество и противостояния БТИ и Минюста. А ведь даже чтобы поставить бесперебойник для дома нужно разрешение. И вот, перед Новым годом президент Украины Виктор Янукович подписал закон, продлевающий до 1 января 2013 года полномочия бюро технической инвентаризации (БТИ) по государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества. Как уже писали “ФАКТЫ”, ранее планировалось, что уже с 1 января 2012 года должен был заработать Единый государственный реестр, в котором должна была быть собрана вся информация о земле, недвижимости, кредитах, и так далее. Управлять этим реестром должна специально для этого созданная Государственной регистрационной службе Украины (Укргосреестр).

Однако, Министерство юстиции, в чьем ведении находится Укргосреестр, не успело подготовить отделения службы и квалифицированных специалистов в достаточном количестве. В ожидании хаоса на рынке недвижимости, тысячи людей ринулись в БТИ, чтобы успеть решить все свои вопросы до конца года. В результате, в БТИ по всей стране возникли огромные очереди а специалисты были не в состоянии обслужить всех желающих. Поэтому парламент был вынужден принять закон, которым передача функций по ведению реестра прав на движимость от БТИ к Укргосреестру отложена до 1 января 2013 года.

Также закон предусматривает, что госрегистрацию права собственности на землю до 1 января 2013 года будут проводить территориальные органы земельных ресурсов, а госрегистрация правовых сделок, ипотек, сведений об обременении остается за нотариусами и регистраторами юридического лица сферы Министерства юстиции.

На днях я сообщал о проблемах, возникших у собственников недвижимости, желающих зарегистрировать имущество в Государственном реестре прав или получить информацию из этой информационной системы. Это не цитаты о любви, а информация имеющая сугубо материальное назначение. Дело в том, что уже с нового года эти функции должны были выполнять не регистраторы в Бюро технической инвентаризации, а специалисты недавно созданной Государственной регистрационной службы Украины. А значит и вся информация передается из БТИ к Укргосреестру, находящемуся в подчинении Министерства юстиции.

Однако, выяснилось, что новая структура не готова выполнять свои функции, так как до сих пор даже не известно, где будут размещаться отделения Укргосреестра и в каком режиме будут работать госрегистраторы. Кроме того, до сих пор не разработаны многие законодательные и подзаконные акты регулирующие работу единого Госреестра. Многие эксперты прогнозировали, что как минимум до весны рынок недвижимости будет парализован.

Видя возникшую ситуацию, парламентарии решили проблему радикально. Верховной Радой внесены поправки в переходные положения закона “О государственной регистрации имущественных прав на недвижимость и их ограничения” и определили, что государственная регистрация прав на недвижимость будет осуществляться с 2013, а не с 2012 года.

– Стало понятным, что Минюст не успевает создать на местах структуры, которые занимались бы регистрацией вместо БТИ, — сообщила народный депутат Украины Ирина Горина. — Нет офисов, оргтехники, наконец, не хватало специалистов. Учитывая все это, депутаты и приняли решение оставить все как есть, пусть пока работает эта система, чтобы не наломать дров и не вызвать возмущение граждан. Но работа не сворачивается, если мы будем понимать, что эти проблемы решим, введем закон раньше.